WOZ-waarde per gemeente — 30 grote Nederlandse gemeenten vergeleken (2026)

"Wat is de WOZ-waarde in mijn gemeente?" is een van de meest gestelde vragen rond wonen in Nederland. Het antwoord is altijd hetzelfde: het hangt af van de gemeente, van de buurt binnen die gemeente, en van het type woning. Op deze pagina vergelijken we de gemiddelde WOZ-waarde voor de 30 gemeenten waarvoor we een gedetailleerd gemeenteprofiel hebben — overwegend de grote en middelgrote Nederlandse steden. De cijfers komen van CBS, het Kadaster en de Waarderingskamer; ze zijn afgerond op duizenden om de leesbaarheid te bewaren. Voor wat WOZ-cijfers wel en niet zeggen schreven we eerder WOZ-waarde ontwikkeling per gemeente.

Wat WOZ-waarde precies meet

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) wordt jaarlijks door je gemeente vastgesteld op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Die schatting baseert de gemeente op recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de buurt. De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit; het CBS publiceert de geaggregeerde gemeentelijke cijfers.

Een WOZ-waarde is dus een schatting, geen marktprijs. Voor een gemiddelde woning ligt de WOZ meestal dichtbij de marktwaarde op de peildatum, maar bij atypische woningen (heel groot, monumentaal, sterk verbouwd) kan het verschil oplopen. Bovendien loopt de WOZ door de peildatum-systematiek ongeveer 12 maanden achter op de actuele markt.

Top 10 gemeenten met de hoogste WOZ

Van de 30 gemeenten in ons profielarchief staan deze tien bovenaan:

Vier van de tien duurste gemeenten in deze selectie liggen in Noord-Holland — geen toeval. De combinatie van schaarse grond, sterke arbeidsmarkt en goede OV-verbindingen met Amsterdam houdt de prijzen in deze regio structureel hoog. Opvallend afwezig in de absolute top: Den Haag staat met €366.000 lager dan je op basis van het imago zou verwachten — gevolg van een gemengde woningvoorraad waarin grote naoorlogse uitbreidingen meewegen.

Top 10 gemeenten met de laagste WOZ

De andere kant van de schaal:

De goedkoopste gemeenten liggen consistent in Noordoost-Nederland (Drenthe, Friesland, Groningen) en delen van Limburg en Twente. Maar let op: een lage WOZ is geen garantie voor "goed wonen". Emmen, Leeuwarden en Groningen hebben elk hun sterke en zwakke punten op de leefbaarheidsscores. Voor de prijs-kwaliteit-balans zie ons artikel goedkoopste gemeenten om te wonen.

Opvallend in de bodem-10: Rotterdam. De tweede stad van Nederland zit qua gemiddelde WOZ dichter bij Tilburg en Arnhem dan bij Amsterdam — direct gevolg van de gemengde woningvoorraad waarin grote delen van Charlois, IJsselmonde en delen van Feijenoord het gemiddelde drukken.

WOZ-waarde per provincie

Aggregeren we de 30 gemeenten naar provincie, dan ziet het beeld er zo uit (gewogen naar aantal gemeenten in onze selectie — niet representatief voor de hele provincie, wel indicatief voor de stedelijke kernen):

Drie aandachtspunten bij dit overzicht. Een: we tonen alleen grote en middelgrote gemeenten — kleine plattelandsgemeenten in dezelfde provincie kunnen significant hogere of lagere gemiddeldes hebben. Twee: de range binnen een provincie zegt soms meer dan het gemiddelde. Noord-Holland varieert van Den Haag-niveau (€366k in Den Haag ligt in Zuid-Holland — Noord-Holland's laagste in onze selectie is Alkmaar op €366k) tot Amsterdam's €501k. Drie: de relatieve positie tussen provincies blijft jaar-op-jaar opvallend stabiel; de absolute niveaus schuiven met de bredere woningmarkt.

Hoe vergelijk je dit op buurtniveau?

Een gemeentegemiddelde verhult dat de WOZ binnen één gemeente kan variëren met een factor 2 tot 3. Drie concrete voorbeelden uit onze buurtprofielen:

• Amsterdam — gemeentegemiddelde €501.000, maar Gein 4 ligt op €350.000 (−30%) terwijl Ransdorp op €969.000 zit (+93%). Zie wijken van Amsterdam vergeleken.
• Rotterdam — gemeentegemiddelde €335.000, met Hoogvliet Zuid op €288.000 (−14%) en Molenlaankwartier op €725.000 (+116%). Zie wijken van Rotterdam vergeleken.
• Delft — gemeentegemiddelde €348.000, van €325.000 (Verzetstrijdersbuurt) tot €642.000 (Koningsveldbuurt). Zie wonen in Delft.

Wie een woning wil kopen of huren, heeft dus weinig aan het gemeente-gemiddelde alleen. Voor adresniveau gebruik je de woningrapport-tool; voor twee adressen of buurten naast elkaar de vergelijkingstool; voor het landelijke overzicht op buurtscore (incl. WOZ) de buurtranglijst Nederland.

Veelgestelde vragen over WOZ-waarde per gemeente

Wat is de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland?

Volgens CBS lag de gemiddelde WOZ-waarde van Nederlandse woningen rond €390.000 (peildatum 2026). Het exacte cijfer wordt jaarlijks bijgesteld; voor de meest actuele waarde verwijst CBS naar StatLine. Binnen ons gemeente-archief is de gemiddelde WOZ van de 30 grote/middelgrote gemeenten €365.000 — lager dan het landelijk gemiddelde omdat grote steden naar verhouding meer (kleinere) appartementen kennen.

Welke gemeente heeft de hoogste WOZ-waarde?

In ons archief is dat Amsterdam met €501.000, gevolgd door Haarlem (€491.000) en Hilversum (€484.000). Landelijk gezien staan kleinere "villa-gemeenten" zoals Bloemendaal, Laren en Wassenaar nog hoger — die zijn niet opgenomen in ons huidige archief van 30 stedelijke profielen.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente stelt de WOZ jaarlijks vast op basis van recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de buurt, met correcties voor verschillen in oppervlakte, bouwjaar en woningtype. Peildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De Waarderingskamer controleert de kwaliteit van de waardering, het CBS publiceert geaggregeerde cijfers per gemeente en provincie.

Verschil tussen WOZ-niveau en WOZ-ontwikkeling?

Het niveau (deze pagina) zegt iets over absolute prijs. De ontwikkeling (procentuele jaar-op-jaar groei) zegt iets over marktdruk en regiotrend. Een gemeente met laag WOZ-niveau kan sterke groei laten zien, en omgekeerd. Voor het ontwikkeling-perspectief zie WOZ-waarde ontwikkeling per gemeente.

Zegt een hoge WOZ iets over leefbaarheid?

Beperkt. WOZ-waarde correleert met locatie, woningtype en marktdruk — niet rechtstreeks met geluid, criminaliteit, voorzieningen of luchtkwaliteit. Onze samengestelde scores (Voorzieningen, Rust, Woonkwaliteit) combineren 25+ bronnen onafhankelijk van prijs. In de praktijk zien we vaak een omgekeerd verband op één pijler: hoogste WOZ-gemeenten scoren lager op Rust, omdat ze in dichtbebouwde stedelijke kernen liggen.

Wil je weten wat een specifiek adres of buurt waard is en hoe het scoort op leefbaarheid? Vul je adres in op wilikhierwonen.nl — je krijgt de drie scores plus WOZ-context op straatniveau. Of bekijk de interactieve WOZ-kaart per 175 meter hexagon.