Eindhoven: alle buurten en wijken op een rij

Voor de vraag "is Eindhoven veilig" geven vooral de rust, geluidsbelasting en politiecijfers richting. De voorzieningen liggen boven het landelijk gemiddelde, maar blijven achter bij Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De gemiddelde Eindhovenaar woont op 700 meter van een supermarkt, 800 meter van een huisarts en 700 meter van een basisschool. Het station ligt op 3,3 km, het ziekenhuis op 3,2 km. De gemeente telt 72 supermarkten, 115 scholen, 27 apotheken, 326 restaurants en 409 bushaltes. De woningvoorraad is relatief duurzaam: 46% van de woningen heeft energielabel A of A+ en 47% is aangesloten op stadsverwarming — een gevolg van de naoorlogse uitbreidingen en de grootschalige nieuwbouw in Meerhoven en Blixembosch.

De woonkwaliteit blijft achter bij de andere grote steden, en ook de rust ligt onder het landelijk gemiddelde. De geluidsscore van 48 is fors (35% boven landelijk), grotendeels door de A2/A50 en het drukke wegennet rondom de stad. De criminaliteit van 77 misdrijven per 1.000 inwoners is bijna het dubbele van het landelijke 44. Het bijstandspercentage van 28 per 1.000 ligt iets boven landelijk, maar substantieel onder Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Wie zoekt naar de beste buurten Eindhoven, ziet vooral waar de gemeente in het dagelijks wonen het best uitpakt. De best scorende buurt is Gijzenrooi, een groene eengezinsbuurt in stadsdeel Putten met 81% koopwoningen en een rust-score van 72 — meer dan dubbel het stedelijk gemiddelde. Blixembosch-West ligt in het noorden van Eindhoven en is een ruime woonbuurt met 84% koop, slechts 13 misdrijven per 1.000 inwoners en een rust-score van 71. Luytelaer in Dommelbeemd combineert hoge rust met een ouder bewonersprofiel — 37% van de bewoners is 65 jaar of ouder, het hoogste percentage van de top 10.

De nieuwbouw van Meerhoven levert twee buurten: Waterrijk, waar 58% van de woningvoorraad in de afgelopen tien jaar is gebouwd en 99,7% energielabel A of A+ heeft, en Bosrijk, eveneens met overwegend recente bouw. Beide buurten hebben aanzienlijk lagere criminaliteit (19 en 15 per 1.000) dan stedelijk Eindhoven.

De laagst scorende buurten zijn typische bedrijven- of randzones: Hurk, Fellenoord, Witte Dame en Meerbos. Het zijn gebieden waar wonen pas onlangs of nog niet de dominante functie is.

Voor wie de Eindhovense voorzieningen wil behouden maar meer rust zoekt, biedt Nuenen, Gerwen en Nederwetten een natuurlijk alternatief: gemiddelde WOZ €496.000 (33% hoger), geluidsscore 24 (50% lager dan Eindhoven) en een criminaliteitsniveau van 27 per 1.000 — ruim een derde van het stedelijke 77. Heeze-Leende en Son en Breugel bieden vergelijkbare combinaties van rust en hogere WOZ. Son en Breugel valt op met een geluidsscore van slechts 19, het laagste van de Eindhovense buurgemeenten.

Waalre en Geldrop-Mierlo liggen dichter tegen Eindhoven aan en zijn realistischere forensen-keuzes. Geldrop-Mierlo heeft een lagere WOZ (€394.000) en goed station (2,3 km), Waalre is duurder (€510.000) maar groener. Veldhoven is met €466.000 een middenoptie — vlak naast de High Tech Campus, met goede aansluiting op de A2.

Voor de WOZ waarde Eindhoven en de zoekvraag "huis kopen Eindhoven" is het gemiddelde slechts het startpunt; de verschillen tussen buurten bepalen uiteindelijk de woonkeuze. De Eindhovense woningmarkt heeft een aanzienlijk gevarieerder woningtype-profiel dan de andere grote steden. Meergezinswoningen (appartementen) maken 38% van de voorraad uit — fors lager dan in Amsterdam (85%), Rotterdam (74%) of Den Haag (76%). Daartegenover staan 42% tussenwoningen, 13% hoekwoningen en bijna 5% vrijstaande woningen. Voor wie binnen een grote stad een grondgebonden woning zoekt, biedt Eindhoven duidelijk de meeste opties.

De verhouding koop versus huur is 46% tegen 54%, met 35% van de totale voorraad als sociale huur via woningcorporaties — vergelijkbaar met het landelijke aandeel. De gemiddelde WOZ van €372.000 ligt net onder het Nederlandse gemiddelde, en 91% van de woningvoorraad dateert van vóór 2000. Slechts 9% is in de afgelopen tien jaar gebouwd — minder dan in Utrecht (13%) maar meer dan in Den Haag (6%). De grote naoorlogse uitbreidingen Strijp, Woensel en Meerhoven domineren de voorraad, terwijl het oude binnenstadsgebied klein is. De duurzaamheid van de voorraad is dankzij die uitleg vrij sterk: 32% van de woningen heeft zonnepanelen — fors meer dan in Amsterdam (10,5%) of Rotterdam (11%).