OZB berekenen: zo werkt de onroerendezaakbelasting per gemeente

De onroerendezaakbelasting, kortweg OZB, is de belasting die je gemeente heft op het bezit van je woning. Voor kopers is het een vaste jaarlijkse post die vaak pas na de aankoop opvalt. Toch is de OZB berekenen niet ingewikkeld: het gaat om één tarief maal één waarde. Dit artikel legt uit hoe die som werkt, waarom het OZB-tarief per gemeente zo verschilt, en wat er naast de OZB nog meer bij je gemeentelijke woonlasten voor een koophuis hoort.

Hoe werkt de OZB? De onroerendezaakbelasting berekenen

De OZB is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. De onroerendezaakbelasting berekenen komt daarmee neer op één vermenigvuldiging: OZB-tarief eigenaren × WOZ-waarde = jaarbedrag. Het tarief stelt je gemeente elk jaar vast en publiceert het in de belastingverordening; de WOZ-waarde krijg je jaarlijks op je WOZ-beschikking. Wil je weten waarom die WOZ-waarde afwijkt van wat je woning op de markt waard is, lees dan WOZ-waarde vs marktwaarde.

Belangrijk om te weten: voor woningen betaalt alleen de eigenaar OZB. Het gebruikersdeel voor woningen is in 2006 afgeschaft, dus huurders betalen geen OZB. Koop je een woning halverwege het jaar, dan wordt de OZB meestal via de notaris verrekend met de verkoper naar rato van de resterende maanden. De aanslag zelf gaat naar degene die op 1 januari eigenaar was.

Waarom het OZB-tarief per gemeente verschilt

Er is geen landelijk OZB-tarief. Elke gemeente bepaalt haar eigen percentage om de begroting rond te krijgen, en dat leidt tot grote verschillen. In 2026 ligt het OZB-tarief voor woningen bij ruim de helft van de gemeenten (54%) tussen 0,10% en 0,14% van de WOZ-waarde, maar de uitersten lopen ver uiteen: van onder de 0,05% in de goedkoopste gemeenten tot boven de 0,25% in de duurste. Dat betekent dat twee identieke woningen met dezelfde WOZ-waarde honderden euro's per jaar kunnen schelen, puur door de gemeentegrens.

Nog iets om op te letten: het tarief zegt niet alles. Een gemeente kan een laag OZB-tarief hebben maar hoge WOZ-waarden, of andersom. In 2026 verlaagden gemeenten hun OZB-tarief gemiddeld met 5,7% om de forse WOZ-stijging (landelijk ruim 10%) deels te compenseren — toch steeg de OZB-aanslag voor eigenaren per saldo gemiddeld met circa 4,6%. Het is dus de combinatie van tarief én WOZ-waarde die je jaarbedrag bepaalt. Hoe de WOZ-waarden per gemeente uiteenlopen, staat in WOZ-waarde per gemeente vergeleken.

Hoeveel OZB betaal ik? Een rekenvoorbeeld

De vraag "hoeveel OZB betaal ik?" beantwoord je met je eigen WOZ-waarde en het tarief van je gemeente. Een voorbeeld met een WOZ-waarde van €400.000:

• Tarief 0,10% (relatief lage gemeente): €400.000 × 0,0010 = €400 per jaar.
• Tarief 0,12% (rond het landelijke midden): €400.000 × 0,0012 = €480 per jaar.
• Tarief 0,20% (relatief hoge gemeente): €400.000 × 0,0020 = €800 per jaar.

Dezelfde woning, maar €400 verschil per jaar tussen een goedkope en een dure gemeente. Wil je het voor jouw situatie precies weten, zoek dan het OZB-tarief voor woningen op de website van je gemeente of in de aanslag gemeentelijke belastingen, en vermenigvuldig dat met je WOZ-waarde. Let op dat je het tarief voor eigenaren van woningen gebruikt, niet dat voor niet-woningen — die zijn veel hoger.

Wat hoort er nog meer bij je gemeentelijke woonlasten

De OZB is maar één onderdeel van je gemeentelijke woonlasten. Voor een koophuis komen er in de praktijk nog drie heffingen bij:

• Afvalstoffenheffing. Voor het inzamelen en verwerken van huishoudelijk afval. Het bedrag verschilt per gemeente en soms per huishoudgrootte of aantal aanbiedingen (diftar).
• Rioolheffing. Voor het onderhoud van het riool en de afvoer van hemel- en grondwater. Ook dit tarief stelt de gemeente zelf vast.
• Waterschapsbelasting. Dit is strikt genomen geen gemeentelijke heffing maar een aanslag van je waterschap, voor waterbeheer en zuivering. Toch komt hij vaak samen met de gemeentelijke lasten in beeld en telt hij mee in je woonlasten.

Samen bepalen deze posten je totale lokale lasten. Voor een huishouden met een koopwoning komen de gecombineerde gemeentelijke woonlasten (OZB, riool- en afvalstoffenheffing) in 2026 gemiddeld rond de €1.095 per jaar uit — voor het eerst boven de duizend euro voor veel huishoudens. De OZB is daar een deel van; de rest zit in de heffingen. Al deze bedragen horen thuis in je maandbegroting: hoe je alle woonlasten samen optelt, lees je in werkelijke maandlasten koophuis.

Gemeentelijke lasten per adres in het rapport

Een landelijk gemiddelde helpt je niet als je één specifieke woning overweegt, want de OZB en de overige heffingen verschillen per gemeente én per WOZ-waarde. Om te weten wat een woning je aan gemeentelijke lasten gaat kosten, moet je het tarief van díe gemeente combineren met de WOZ-waarde van dát adres.

Precies dat doet het Aankooprapport (€14,99, introductieprijs, normaal €19,99): het rekent de gemeentelijke lasten zoals de OZB per adres door, op basis van het tarief van de betreffende gemeente en de WOZ-waarde van het adres, en plaatst dat binnen de werkelijke maandlasten. Bij elke post staat de bron en de peildatum. Zo weet je vóór je bod wat de vaste lokale lasten zijn — niet pas als de eerste aanslag op de mat valt. Wat er verder éénmalig bovenop de koopsom komt (overdrachtsbelasting, notaris, Kadaster), staat in kosten koper berekenen.